지난해 2월 28일, 인천 미추홀구에서 발생한 전세사기 희생자를 추모하기 위한 1주기 추모문화제가 열렸습니다. 이 행사는 전국대책위원회와 기타 단체들이 서울 종로구 보신각 앞에서 개최되었습니다. 피해자들은 정부와 국회에 전세사기특별법 개정과 대책 마련을 촉구했습니다. 이 희생자들은 전세사기로 인한 사회적 재난을 강조하며, 또 다른 피해자가 생기지 않도록 노력하고 있습니다. 이날 행사에서 피해자들은 국회에서 기자회견을 열었으며, 그들의 목소리를 드러냈습니다. 이를 통해 전세사기 문제에 대한 인식과 대응이 더욱 중요하다는 것을 알 수 있습니다. 이글에서 우리는 전세사기 유형과 대응방법, 전세사기 특별법 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 전세사기 유형
전세사기는 다양한 유형이 있습니다. 이 중 몇 가지 주요한 유형을 알려드리겠습니다.
1) 깡통전세
전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물입니다.
집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 경우입니다.
세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으며, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 합니다.
2) 하루차 전세사기
집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우 발생합니다.
해당 집에 누가 살고 있는지 알기 어렵습니다.
세입자는 주택담보대출을 받기 전에 주민등록 전입세대 열람을 신청할 수 없어 이 서류를 활용하여 사기를 치는 경우입니다.
3) 불법계약
집주인이 신탁을 통해 주택담보대출을 받거나 수익을 내는 경우입니다.
신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 됩니다.
세입자는 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 되면 계약이 무효로 취급될 수 있습니다.
4) 이중사기계약 사기
세입자가 이사 당일에 전입신고를 해도, 다음날 0시에 효력이 발생합니다.
이 허점을 노려 전세계약을 하자마자 그날 담보대출을 받아 저당권을 설정하거나 집을 판매하는 경우입니다.
이로 인해 세입자는 집에 대한 권리를 주장하기 어려워집니다.
2. 전세사기 대처방법
전세사기 피해를 입었을 때 적절한 대처 방법은 다음과 같습니다
1) 진짜 소유자 확인
집주인이 진짜 소유자인지 확인하세요. 등기부등본이나 공인중개사를 통해 진실성을 확인할 수 있습니다.
2) 특약 문구 추가
전세계약 시 특약 문구를 추가하여 보증금 환급 조건을 명확히 하세요.
3) 시세 파악
주변 시세를 파악하여 과도한 보증금을 지불하지 않도록 합니다.
4) 공인중개사와 거래
공인중개사를 통해 거래하면 안전하고 신뢰할 수 있습니다.
5) 법률 전문가 상담
변호사나 법률 전문가와 상담하여 필요한 조치를 취하세요.
또한, 만약 전세사기 의심이 생긴다면 만기 3개월 전에 만기일 퇴실 통보를 '내용증명’으로 전달하고, 새로운 집주인의 신상 정보를 몰라서 반송될 경우 '공시송달 (온라인 전자소송)'으로 진행하여 전달하는 것도 좋은 방법입니다.
3. 전세사기 특별법
전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2023년 6월 1일에 제정되어 2023년 7월 2일부터 시행되었습니다. 이 특별법은 전세사기 피해자를 보호하고 주거안정을 위해 다음과 같은 내용을 포함하고 있습니다
1) 우선 매수권 부여
특별법에 따른 피해자로 인정되면, 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수할 수 있는 권한이 부여됩니다. 이를 통해 피해자는 주택을 보다 안정적으로 유지할 수 있습니다.
2) 면제 혜택
임차 주택을 낙찰받는 경우 취득세를 200만원 한도 내에서 면제하고, 3년간 재산세를 감면할 수 있습니다.
3) 전세 대출금 무이자 분할 상환
특별법에 따라 피해자로 인정되면 최장 20년간 전세 대출금 무이자 분할 상환이 가능합니다. 상환의무 준수를 전제로 연체 정보 등록과 연체금 부과도 면제됩니다.
4) 기타 내용
조세 채권 안분, LH 공공임대 활용 등의 내용도 특별법에 담겨 있습니다.
이 특별법을 통해 전세사기 피해자들의 권익을 보호하고 주택 안정을 도모하고 있습니다.
전세사기는 매우 심각한 사회 문제입니다. 피해자들은 보증금을 잃을 뿐만 아니라 주거 안정까지 위협받습니다. 이런 사기를 예방하고 피해를 최소화하기 위해 정부와 관련 단체들이 노력하고 있으며, 특별법도 제정되어 피해자들을 보호하고 있습니다. 그러나 여전히 더 많은 노력이 필요하며, 세입자와 집주인 모두가 주거 거래를 안전하게 진행할 수 있도록 교육과 정보를 제공하는 것이 중요합니다.